필리핀 부동산 투자 열풍이 불고 있다. 최근 몇 년간 한국인들이 필리핀 부동산 시장에 관심을 갖고 직접투자 또는 간접투자 방식으로 많은 자금을 투입하고 있다. 필리핀이 매력적인 투자처로 각광받는 이유는 첫째, 안정적인 경제성장과 높은 잠재력이다. 둘째, 영어권 국가라는 점이다. 셋째, 저렴한 물가다. 넷째, 은퇴이민자에게 적합한 환경이라는 점이다. 다섯째, 다양한 문화체험 기회 등 여러 가지 장점이 있다. 하지만 단점으로는 치안 문제 및 낙후된 인프라 시설 부족 그리고 정치적 불안정성 등이 있다. 이러한 문제점들을 극복하기 위해서는 사전조사가 필수이며 전문가와의 상담을 통해 철저한 준비 후 진행해야 한다.
필리핀 부동산 투자 시 주의사항은 무엇인가요?
첫째, 현지답사를 통한 정확한 정보 수집입니다. 아무리 좋은 물건이라도 제대로 된 정보 없이 구입한다면 실패할 확률이 높습니다. 특히 외국에서의 부동산 거래는 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 따라서 현장답사는 필수적이고 반드시 해야 하는 과정입니다. 답사를 통해서 주변환경, 교통, 교육시설, 편의시설 등을 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 또한 해당 지역의 개발계획 여부나 발전가능성까지도 파악해야 합니다.
둘째, 계약서는 꼼꼼히 살펴야 합니다. 계약서 내용 중 불리한 조항은 없는지 검토해야 합니다. 만약 있다면 수정하거나 삭제하도록 요구해야 합니다. 이 때 임대료 연체시 월세 지급 조건 변경 같은 독소조항이 있는지 살펴봐야 합니다. 아울러 매매계약서상 매도인과 매수인의 인적사항 일치여부도 확인해야 합니다.
셋째, 중도금 지불시기를 준수해야 합니다. 통상 해외부동산 매입절차는 1~2개월 소요됩니다. 이때 중간에 사정이 생겨 일정기간 연기하더라도 잔금기일은 지켜야 합니다. 그렇지 않으면 소유권 이전등기가 불가능해집니다. 간혹 일부 몰지각한 사람들이 이를 악용하기도 합니다.
넷째, 명의변경 절차를 숙지해야 합니다. 국내에서는 등기부등본상의 명의자 앞으로 모든 권리관계가 설정되지만, 해외부동산 취득 시에는 다소 차이가 있습니다. 예를 들어 미국 캘리포니아주 LA카운티 뉴포트비치 소재 주택을 A씨가 2억원에 샀다고 가정하면, 우선 우리나라 국세청에 신고·납부 의무가 있고, 이후 미 연방국세청(IRS)에 양도소득세 보고의무가 발생합니다. 즉, 대한민국 국민이라면 누구나 납세의무가 있다는 뜻입니다.
다섯째, 세금문제를 고려해야 합니다. 앞서 언급했듯이 대부분의 국가는 양도세 납부대상입니다. 다만 예외적으로 캐나다, 호주, 뉴질랜드처럼 영주권자 이상이면 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 말레이시아, 싱가포르, 베트남 등 동남아국가에서도 과세 대상이지만 세율이 낮습니다.
해외부동산 취득세는 어떻게 되나요?
취득세는 지방세이기 때문에 지방자치단체마다 다르게 적용될 수 있습니다. 그러나 대체로 동일한 규정을 따르고 있으므로 참고하시기 바랍니다. 먼저 토지거래허가지역 내 토지는 허가받은 면적 이내라도 4%의 취득세율이 적용됩니다. 주거용 건물 신축토지는 농지전용면적 범위 내라면 0.2%의 취득세율이 적용되고, 초과된다면 4%의 취득세율이 적용됩니다. 기타 건축물 부속토지 역시 마찬가지입니다.
주택 이외의 경우엔 원시취득세율로서 2.8%가 적용됩니다. 단, 상속증여 받은 재산으로서 신고기간 내에 신고했다면 2.8%의 세율이 적용되며, 기한 경과 후 신고하였다면 5.8%의 세율이 적용됩니다.
건물신축후 분양목적으로 최초 공급하는 공동주택은 전용면적 85m2 이하인지 초과인지에 따라 달라집니다. 85m2 이하라면 2.96%의 세율이 적용되고, 85m2 초과라면 농어촌특별세 0.16%를 포함해서 3.16%의 세율이 적용됩니다.
또한 오피스텔은 업무시설이므로 상업용 건물분 취득세율 8%가 적용됩니다. 물론 기존 오피스텔을 승계취득 했다면 농특세 제외 6.6%의 세율이 적용됩니다.
위 사항들을 유의하셔서 안전한 재테크 하시기 바랍니다.
